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所有房地产公司中新城控股(SH:601155)是一个异类 新城控股董事长背后的

来源:Sfnews添加时间:2020/09/15 点击:

所有房地产公司中新城控股(SH:601155)是一个异类。董事长老王失事前公司市净率一直靠近3倍;老王失事后只管投资者对其预期有所改变但市净率依然靠近2倍比万科(SZ:000002)还高。

虽然看上去新城的模式很好毛利率也不错但其最终体现出来的运营效率和万科等纯房地产公司并没有区别。

投资者也很中意新城。纵然在新城原董事长老王失事后公司市净率依然高达近2倍而行业平均市净率也在1.2倍上下颠簸。

新城控股的故事欠好讲

2019年新城控股物业出租及治理业务收入为40.54亿元规模抵得上半个碧桂园旗下物业公司。而且该业务利润很丰盛毛利率凌驾60%是住宅销售毛利率的1.5倍。

2018年新城控股利息支出资本化88.5亿元资本化率高达94.6%。这个金额相当于公司当年净利润的72.5%。同期万科资本化率为42.1%。如果新城控股利息资本化率降至万科水平公司净利润要直接淘汰49亿元。

新城还得靠吾悦广场来低价拿地呢。

该模式下新城控股不仅开发住宅楼还配套以购物广场、写字楼等商业中心。说白了公司除了是卖屋子的开发商还是都会经济的建设者拿地自然要自制不少。

虽然新城控股卖房业务毛利率要比恒大(HK:03333)、碧桂园(HK:02007)这些同处二三线都会的开发商高不少但净利率却没有显着优势。而收租业务看起来很性感但细算下来性价比也不高。

新城控股之所以备受投资者追捧与其住宅和商业联合的特殊运营模式有关。

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低价拿地支撑高毛利

要说收入去住宅化新城控股要说第一没人敢说第二。

2018年新城净利润只有122亿元。这意味着如果公司会计处置惩罚和万科一样守旧2018年净利润率基本所剩无几。

在地产企业前景不甚清朗的配景下房企市值低于净资产是常态。在港股市场房地产行业市净率中位数不到0.5倍;即便估值更高的A股房地产行业市净率中位数也不外1.2倍。

卖房体现一般而看似很好的收租生意性价比也很有限。

可是这种看似不错的运营模式给公司带来的真实利润率如何呢?

另外由于吾悦广场自有运营这又是一个赚钱的现金奶牛业务。物业出租、治理收入虽然占总收入不到5%但由于房企收入规模较大该业务总量并不小。

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